この記事には広告を含む場合があります。
記事内で紹介する商品を購入することで、当サイトに売り上げの一部が還元されることがあります。
こんにちは。ここから家づくりの、「ここから」です。
共働きで収入は安定してきたものの、住宅ローンを返しながら教育費や車の買い替え、老後資金まで準備できるのか。
家を買いたい気持ちが強くなるほど、こうした不安も大きくなりますよね。
私も家づくり当時は、毎月の返済額を中心に見ていました。
ところが、実際には固定資産税や修繕費、家具・家電、想定していなかった地盤改良費など、住宅ローン以外にも多くのお金が必要でした。
住宅購入のライフプランは、家を買えるかだけでなく、買った後も無理なく暮らせるかを確認するためにあります。
この記事では、住宅購入のライフプランシミュレーションに入れたい項目を7つに整理しました。
ライフプランの作り方や、夫婦で考えるライフプランの立て方、住宅ローン完済年齢の理想も分かりやすく解説します。
さらに、ライフプランシミュレーションで老後まで資産が持つかを確認する方法や、収入減を想定してライフプランシミュレーションを厳しめに作る考え方も紹介します。
あなたの家計では、どこまでなら無理なく住宅購入へ進めるのか。一緒に整理していきましょう。
- 住宅購入のライフプランで確認する7項目
- 無理なく返せる住宅予算の決め方
- 老後まで厳しめに試算する方法
- 夫婦で判断が難しいときの相談先
住宅購入のライフプランを作る
住宅購入のライフプランでは、住宅ローンだけを切り取って考えません。
現在の家計、今後の働き方、子どもの進路、車や住宅の維持費、退職後の収入まで並べて確認します。
先の予定を全部当てる必要はありません。
大切なのは、予定どおりに進まない場合も含めて、どこまでなら家計が続くかを見ることです。
住宅会社や金融機関から示される数字は参考になりますが、あなたの家計に合う答えまで決めてくれるわけではありません。
ここでは、住宅予算を考える前提から、確認する7項目、夫婦での作り方、厳しめの試算まで順番に解説します。
住宅購入のライフプランは買った後の暮らしで考える
住宅ローン審査に通ると、提示された金額まで家を買ってよいように感じるかもしれません。
けれど、金融機関が見る借入可能額と、あなたの暮らしを守りながら返せる額は別です。
住宅購入の判断では、返済額だけでなく、返済後に残るお金まで確認する必要があります。
家を持つ安心と、日々の暮らしに使える余裕の両方を守れる予算を探していきます。
借りられる額と無理なく返せる額は違う
借入可能額は、年収や返済期間、ほかの借入などをもとに審査される上限です。
旅行を続けたいか、車が何台必要か、将来どの進路を選びたいかまでは反映されません。
無理なく返せる額は、住宅ローンを払った後も、生活費と貯蓄を確保できる金額です。
審査に通った金額を、そのまま住宅予算にしないことが出発点になります。
返済後も貯蓄できる住宅予算を考える
住宅ローンを払って赤字にならなければ安心とは限りません。
固定資産税、保険、修繕、車の買い替えに備えるには、返済後も貯蓄できる余力が必要です。
私は家づくり当時、毎月の貯金目標を明確に決めていませんでした。
今なら、住宅ローン返済後に最低いくら残したいかを先に決め、その範囲から住宅予算を逆算します。
希望する家が予算を超えるときは、返済期間を伸ばす前に、土地、広さ、設備の優先順位を見直す方が安全です。
ここがポイント。
返済できるかではなく、返済後も備えられるかで判断します。
住宅ローンの上限を年収だけで決めず、返済後の生活費や貯蓄まで比べたい場合は、こちらの記事を参考にしてみてください。
月々の返済額ではなく、返済後に残るお金へ目を向けてください。
住宅購入のライフプランで確認する項目は7つ
住宅購入前に確認したい内容は、家の価格だけではありません。
家族、収入、手元資金、住宅ローン、教育費、維持費、老後の7項目をつなげて見ることが大切です。
どれかを見落とすと、購入時は払えても、数年後に貯蓄を取り崩す可能性があります。
- 今の家計だけでなく将来の変化も確認する
- 購入総額と購入後に残る現金を分けて考える
- 教育費と修繕費が重なる時期を見る
- 退職後まで資産残高を確認する
1. 家族構成が変わっても暮らせる住まいか
家族が増える予定、子どもの独立、親との同居などで、必要な部屋数は変わります。
今の暮らしだけに合わせすぎると、数年後に使いにくくなるかもしれません。
わが家は子どもの予定が決まっていなかったため、寝室と洋室を引き戸でつなぎ、使い方を変えられる間取りにしました。
住宅予算と同時に、将来も使いやすい広さや間取りを確認しておくと安心です。
2. 夫婦の収入が減っても返済を続けられるか
共働き世帯は収入合算によって借入可能額が増えやすいです。
ただし、産休、育休、時短勤務、転職、病気、介護などで収入が減る可能性があります。
夫婦の収入が今後も同じ水準で続く前提だけではなく、片方の収入が半分になる条件も試してください。
収入減でも返済と最低限の貯蓄を続けられる額なら、家計の安心度が上がります。
共働きの収入をどこまで住宅予算に入れるか迷う場合は、片働きになった条件まで整理できるこちらの記事を参考にしてみてください。
編集中（共働きの住宅ローンは危険？片働きでも返せる予算の決め方）
3. 住宅購入後も手元に現金を残せるか
頭金を多く入れると借入額は減りますが、手元の現金も減ります。
入居直後には家具、家電、カーテン、引っ越し、外構などの支払いが重なりやすいです。
私は今なら、少なくとも生活費6か月分を住宅購入に使わない現金として残したいと考えます。
貯金が少ない状態から家計を整える順番を知りたい場合は、住宅購入前に確認する固定費が分かるこちらの記事を参考にしてみてください。
編集中（貯金はないけど家が欲しい人へ住宅購入前の家計見直し手順）
4. 金利が上がっても住宅ローンを返せるか
変動金利では、契約時の返済条件が完済まで続くとは限りません。
毎月返済額がすぐに変わらなくても、金利上昇で利息の割合が増え、元金が減りにくくなる場合があります。
借入時の金利だけでなく、金利が上がった条件でも試算しておくと安心です。
固定金利を選ぶ場合も、返済額だけでなく総支払額と手元資金のバランスを見ます。
5. 教育費と返済が重なっても大丈夫か
教育費は、子どもの人数や公立と私立の選択、通学方法によって大きく変わります。
学費だけでなく、塾、受験、部活動、通学、下宿なども考えておきたい費用です。
住宅ローンの返済額は、現在払える額ではなく、教育費が増える時期にも耐えられる額から考えます。
統計は平均値なので、そのまま使わず、家庭の進路希望に合わせて調整してください（出典：文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」 ）。
6. 修繕費や車の買い替えまで備えられるか
持ち家では、住宅ローン以外の住居費が続きます。
固定資産税、火災保険、地震保険、外壁や屋根、給湯設備、エアコンなどの費用です。
車が必要な地域では、自動車税、車検、保険、タイヤ、修理、買い替えも重なります。
わが家は車を2台所有しているため、住宅費と車の費用を分けずに考える必要がありました。
年単位の支出を12で割り、毎月の積立額として入れる方法が分かりやすいです。
7. 老後まで資産が持つ計画になっているか
住宅ローンを返せても、退職後に預貯金が尽きる計画では安心できません。
年金の見込み、退職後の生活費、医療や介護、住宅修繕を入れて、資産が何歳まで持つかを確認します。
退職金を住宅ローン完済へ全部使う前提も避けた方がよいです。
完済後も固定資産税や修繕費は残るため、100歳程度までの資産残高を見ると判断しやすくなります。
住宅購入はいつがいい？ライフプランシミュレーションで判断する
住宅購入の時期は、年齢だけで決めるものではありません。
家族の方向性、購入後に残す現金、厳しめの試算に耐えられる家計がそろったときが、検討しやすい時期です。
ここでは、住宅予算の決め方とモデルケースを使い、購入へ進める状態を整理します。
買う時期を急ぐより、数字と暮らしの準備がそろっているかを確認する方が、後悔を減らしやすいです。
住宅購入予算は3つの金額で決める
住宅予算は、購入総額、毎月の住居費、購入後に残る現金の3つで判断します。
購入総額には、土地、建物、付帯工事、諸費用、外構、家具、家電、引っ越しまで含めます。
毎月の住居費には、住宅ローンだけでなく、税金、保険、修繕積立を加えます。
3つとも無理がない金額に収まって、初めて購入へ進みやすくなります。
| 確認する金額 | 含める内容 |
|---|---|
| 購入総額 | 土地、建物、 諸費用、外構など |
| 毎月の住居費 | 返済、税金、 保険、修繕積立 |
| 購入後の現金 | 生活防衛資金と予備費 |
購入総額と手元資金を自分だけで整理しにくいなら、マネーサファリで住宅購入後の家計を無料で確認できます。
無料相談の前に口コミや相談の流れ、無料特典の内容を確認しておきたい方は、サービスの特徴を事前に把握しやすくなるので、こちらの記事を参考にしてみてください。
モデルケースで見る住宅購入のライフプランシミュレーション
モデルケースとして、夫35歳、妻32歳、子ども4歳と2歳の家庭を考えます。
夫の年収は7,500,000円、妻は1,000,000円、物件価格は60,000,000円、借入額は55,000,000円、返済期間は35年です。
この条件では、現在の返済だけでなく、子ども2人の教育費が重なる時期と、夫の退職後を確認する必要があります。
妻の収入増を前提にしない条件も作り、貯蓄残高がどこまで減るか比べることがポイントです。
| 項目 | モデル設定 | 確認点 |
|---|---|---|
| 家族 | 夫35歳、 妻32歳、子4歳と2歳 | 教育費の重なり |
| 収入 | 年収合計8,500,000円 | 妻の収入減 |
| 住宅 | 借入55,000,000円、35年 | 退職時の残高 |
| 将来費 | 教育、修繕、老後 | 資産の最低額 |
この数字は試算方法を説明するための例であり、購入可能額を示すものではありません。
金利、物価、税制、家族の希望によって結果は変わります。
年齢より先に確認したい購入準備は3つ
購入前に確認したい準備は、家族の方向性、現金の余力、厳しめの試算の3つです。
子どもの予定や働き方が完全に決まっていなくても、考えられる条件は書き出せます。
諸費用を払った後も現金が残り、収入減の条件でも家計を立て直せるなら、購入を検討しやすい状態です。
30代や40代という年齢だけではなく、家計の準備が整っているかで判断してください。
購入時期に迷うなら、年齢よりも購入後の現金と収入減への耐え方を先に確認すると判断しやすいです。
夫婦のライフプランの立て方と住宅購入前の作り方
夫婦でライフプランを作るときは、最初から住宅価格の話だけをしない方が進めやすいです。
どんな暮らしを続けたいか、何にはお金を使いたいかを確認してから、数字へ落とし込みます。
考え方が違っても、優先順位と上限を見える形にすれば、話し合いやすくなります。
片方が我慢して決めるのではなく、家を建てた後も続けたい暮らしを共通の基準にしてください。
ライフプランの作り方で最初にそろえる資料
正確な試算には、現在の収入と支出を把握できる資料が必要です。
細かな家計簿がなくても、給与、預貯金、保険、借入、固定費、年単位の支出が分かれば始められます。
- 源泉徴収票と給与明細
- 預貯金と運用資産の残高
- 保険証券と現在の借入残高
- 毎月の固定費と年単位の特別支出
- 希望する住宅の概算見積もり
数字が不明な項目は、少なめの収入と多めの支出で仮置きしておくと安心です。
銀行、住宅会社、FPのどこへ相談するか迷う場合は、それぞれの役割と向いている相談内容が分かるこちらの記事を参考にしてみてください。
夫婦の希望を必要・希望・後回しに分ける
家づくりの希望は、必要、できれば採用したい、後からでもよいの3段階に分けます。
わが家では、完成後に変えにくい平屋、回遊動線、収納、部屋をつなぐ引き戸を優先しました。
Z空調、太陽光発電、シーリングレス工法などは、予算を考えて見送りました。
設備を全部削るのではなく、変更しやすさと毎日の暮らしへの影響で決めると納得しやすいです。
夫婦の正解をそろえるより、譲れない条件を見える形にすることから始めましょう。
住宅購入後の収支を6ステップで確認する
最初に現在の手取り収入と支出を整理します。
次に家族の年齢と予定を年表へ入れ、住宅購入総額、教育費、車、修繕、老後費用を加えます。
その後、毎年の収支と預貯金残高を確認し、赤字になる年の条件を変えて再計算します。
最後に、毎月の貯蓄目標と住宅購入後に残す現金を決めます。
ライフプランは完成させることより、条件を変えて比較することに意味があります。
住宅予算から住宅ローン、相談先まで順番に決めたい場合は、家づくり全体の流れを整理できるこちらの記事を参考にしてみてください。
ライフプランシミュレーションは老後まで厳しめに作る
予定どおりに昇給し、支出も増えない条件だけでは、住宅購入後の不安は見えません。
標準、厳しめ、収入減の3条件を作り、教育費や修繕費が重なる時期まで確認します。
厳しい結果を出すことが目的ではなく、想定外が起きても立て直せる範囲を探すための作業です。
- 収入は少なめに設定する
- 支出は多めに見積もる
- 教育費と修繕費を同じ年に入れる
- 退職後まで資産残高を見る
標準・厳しめ・収入減の3条件で比べる
標準条件は、現在の収入と予定している支出をもとに作ります。
厳しめ条件では、収入を少なめ、生活費や修繕費を多めに入れます。
収入減条件では、夫婦の片方が時短勤務になる場合や、片方の収入がなくなる場合を試します。
| 条件 | 設定 | 見る点 |
|---|---|---|
| 標準 | 現在の収入と予定支出 | 基本の資産推移 |
| 厳しめ | 収入少なめ、支出多め | 予備費の余力 |
| 収入減 | 片方の収入を減らす | 返済継続の可否 |
標準と収入減の両方を比べたい場合は、マネーサファリのFPにオンラインで家計条件を整理してもらえます。
赤字になったら何から見直す？
赤字が出ても、すぐに住宅購入を諦める必要はありません。
最初に住宅購入総額を確認し、土地、広さ、設備の優先順位を見直します。
次に返済期間、固定費、車の買い替え時期、購入時期を調整します。
教育費や老後資金を理由なく削って、数字だけ黒字にする方法は避けてください。
外食や旅行を全部なくす計画も続きにくいため、暮らしの楽しみを残せる範囲を探します。
家計が変わったらシミュレーションも更新する
ライフプランは契約前に作って終わりではありません。
出産、転職、収入変化、子どもの進路、金利変更、車や住宅設備の買い替え前に更新します。
金融庁のシミュレーターも、入力した収入や支出をもとにした目安であり、将来を保証するものではありません。
定期的に実際の残高と比べることで、早めに修正しやすくなります（出典：金融庁「ライフプランシミュレーター」 ）。
住宅購入のライフプランを確かめる
ライフプランを作ったら、住宅ローンの完済時期、実際の体験、外部の相談先を使って内容を確かめます。
数字が黒字でも、退職時にローンが多く残る場合や、毎月の貯蓄がほとんどできない場合は注意が必要です。
反対に、厳しめの条件で赤字が出ても、住宅予算や購入時期を調整すれば改善できることがあります。
確認の目的は、計画の欠点を探すことではなく、契約前に直せる部分を見つけることです。
ここからは、完済年齢の考え方、わが家で感じた注意点、FP相談の使い方を整理します。
住宅ローン完済年齢の理想は何歳？老後から逆算する
住宅ローンを何歳までに完済するかは、借入時の年齢だけで決められません。
退職予定、年金、退職時の残高、手元資金、毎月の返済負担を合わせて考えます。
65歳完済は分かりやすい目安ですが、返済期間を短くして現在の家計が苦しくなるなら再検討が必要です。
完済の早さだけでなく、教育費や修繕費を準備しながら返せるかを確認します。
65歳完済だけを正解にしない
65歳までに完済できれば、年金生活へ入る前に返済を終えやすくなります。
ただし、返済期間を短くすると毎月返済額が増え、教育費や貯蓄を圧迫する場合があります。
長い返済期間で月の負担を抑え、手元資金を残す考え方もあります。
完済年齢だけを目標にせず、現役中と退職後の家計を両方確認してください。
返済を急いで現金が減りすぎると、設備交換や病気などの急な支出へ対応しにくくなります。
退職時のローン残高と手元資金を確認する
完済年齢より確認したいのは、退職時に残る住宅ローンと預貯金です。
退職金で返せる予定でも、住宅修繕、医療、介護、生活費に使う現金が減ります。
退職金を全部返済へ使う条件と、返済を続けながら現金を残す条件を比べてください。
退職後の返済額を年金収入から払えるかも、老後の試算へ入れておくと安心です。
65歳、70歳、完済予定年齢の3時点で、ローン残高と預貯金を並べると判断しやすくなります。
返済期間の長さだけで良し悪しを決めず、資産全体で比べてください。
退職後も返済が続くなら、完済年齢より年金収入で毎月返せるかを判断基準にしてください。
わが家の住宅購入で分かった借りられる額と返せる額
わが家は2020年に桧家住宅で約30坪の平屋を建てました。
住宅ローンは夫婦の収入を合算し、35年返済、ボーナス返済なしで組んでいます。
計画が完璧だったわけではなく、総額管理や手元資金では後悔もありました。
その中でも、審査上の上限まで借りなかったことは、今の安心につながっています。
- 審査上限を住宅予算にしなかった
- ボーナス返済を利用しなかった
- 住宅総額の上限は決めるべきだった
- 金利上昇に耐える余力が役立った
約40,000,000円まで借りられても上限まで借りなかった
住宅ローン審査では、最大で約40,000,000円まで借りられると言われました。
家を建てられる可能性が見えた安心と同時に、自分たちには多すぎるという不安もありました。
車2台の維持費、住宅修繕、老後資金まで考え、実際の借入額は上限より抑えています。
現在も住宅ローンだけで生活が苦しくなっていないため、この判断はよかったと感じます。
家賃と返済額だけでは見えない支出があった
家づくり前の家賃は月約70,000円でした。
そのため、住宅ローン返済額も家賃と大きく離れない水準を基準にしました。
ただ、持ち家には固定資産税、火災保険、地震保険、修繕費がかかります。
家賃と返済額が近くても、住居費の合計は同じではありません。
今なら、賃貸と持ち家の年間支出を合計してから比較します。
地盤改良約800,000円で総額管理の甘さを痛感した
わが家では地盤改良に約800,000円かかりました。
地盤調査まで確定しにくい費用だったため、追加が分かったときは強い不安を感じました。
最初に考えた住宅予算には、付帯工事、外構、家具、家電などもきちんと入っていませんでした。
住宅総額の上限を決めていなかったことは、お金に関する大きな後悔です。
契約前に見積もりへ含まれない費用と予備費を確認してください。
金利上昇で返済余力の大切さを実感した
わが家は借入当初、約0.47％の変動金利を選びました。
2026年7月時点では適用金利が借入当初の倍以上になっています。
現在の毎月返済額は変わっていませんが、利息の割合が増え、元金が減りにくくなりました。
金利上昇を経験し、借入上限まで借りず、ボーナス返済を使わなかった判断の大切さを感じています。
変動金利では、返済額が変わらない期間も残高の減り方を確認した方がよいです。
借入額や金利上昇後の家計が不安なら、マネーサファリで退職時のローン残高まで無料で確認できます。
自作が難しいときはFPに住宅購入後の家計を相談する
ライフプランは自分でも作れますが、収入減、教育費、住宅修繕、老後まで入れると判断が難しくなります。
FPへ相談するときは、住宅予算を決めてもらうのではなく、自分たちの条件に無理がないかを確認してもらう姿勢が大切です。
試算結果は答えではなく、夫婦で選ぶための判断材料として使います。
相談前に確認したい数字と、提案を受け取るときの注意点を押さえておきましょう。
FPへ相談する前に確認したい5つの数字
相談前に確認したいのは、手取り収入、年間支出、預貯金、住宅購入総額、購入後に残したい現金です。
この5つが分かると、FPも住宅購入後の家計を具体的に試算しやすくなります。
車の買い替え、子どもの進路、働き方など、数字にしにくい希望も伝えてください。
資料が全部そろっていなくても、分かる範囲から相談して大丈夫です。
FPのシミュレーションを正解にしない
私も住宅会社を比較していた時期に、紹介されたFPへ無料相談をしました。
住宅ローン以外に、固定資産税、修繕、車、老後資金が必要だと整理できた点は役立ちました。
ただ、試算は夫婦が長く共働きを続ける前提で、途中から保険商品の提案も増えました。
前提が変われば結果も変わるため、どの収入と支出を使ったのかを確認し、その場で商品契約まで決めない方が安心です。
相談先に答えを任せず、自分たちの前提を確かめる場として使うと安心です。
マネーサファリのLINE無料相談で確認できること
自分たちだけでは試算が難しい場合は、FPへ住宅購入後の家計を確認してもらう方法があります。
マネーサファリは、LINEから相談予約ができ、オンラインでFPへ無料相談できるサービスです。
相談では、通常条件だけでなく、収入減や教育費が増えた条件も確認してもらうと判断しやすくなります。
住宅会社との契約前に、購入後の預貯金や退職時のローン残高まで見てもらうのがおすすめです（出典：マネーサファリ公式サイトでLINE無料相談を確認する ）。
老後までの収支を手元で整理したいなら、マネーサファリのLINE友だち追加でライフプランシートの案内も確認できます。
よくある質問
- 年収の何倍までなら住宅を購入できますか？
- 年収だけでは決められません。子どもの人数、車、貯蓄、生活費、働き方を含め、返済後も貯蓄できる金額から判断します。
- 頭金は多いほど安心ですか？
- 借入額は減りますが、手元資金も減ります。生活防衛資金と入居後の予備費を残してから金額を決めてください。
- 共働きなら収入を全部合算しても大丈夫ですか？
- 審査では合算できても、住宅予算へ全部使う前提は慎重に考えます。片方の収入が減る条件でも返済を確認してください。
- ライフプランは何年ごとに見直しますか？
- 決まった間隔だけでなく、収入、家族、進路、金利などが変わった時点で更新します。
- 老後資金が不足したら住宅購入を諦めるべきですか？
- すぐに諦める必要はありません。住宅総額、購入時期、返済期間、固定費を調整し、条件を変えて再計算します。
まとめ：住宅購入のライフプラン
どうでしたか？最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
住宅購入のライフプランでは、銀行からいくら借りられるかだけでなく、家を買った後も安心して暮らせるかを確認することが大切です。
- 家族構成や夫婦の働き方の変化
- 住宅購入後に残す現金
- 教育費や住宅修繕、車の買い替え
- 住宅ローンの金利と完済年齢
- 退職後の収入と老後資金
わが家も、住宅ローンの返済額を中心に考え、住宅総額の上限や毎月の貯蓄目標を明確にできていませんでした。
一方で、審査上の上限まで借りず、ボーナス返済を使わなかった判断は、金利上昇を経験した今の安心につながっています。
住宅購入のライフプランは、将来を正確に当てるものではありません。
標準、厳しめ、収入減の条件で試算し、家計が苦しくなる時期を早めに見つけるためのものです。
あなたの家計に合う住宅予算は、年収だけでは決まりません。
家を建てた後も貯蓄を続け、家族との時間や楽しみを残せる金額を、焦らず一つずつ整理してみてください。
住宅購入後の家計に不安が残るなら、マネーサファリで教育費や老後資金まで含めてFPに無料相談してみてください。
