この記事には広告を含む場合があります。
記事内で紹介する商品を購入することで、当サイトに売り上げの一部が還元されることがあります。
こんにちは。ここから家づくりの「ここから」です。
住宅ローンを申し込む前にカードローンやリボ払い、自動車ローンなどが残っていると、「先に借金を完済した方がいいのか」「そのお金を頭金へ回した方がいいのか」で迷いますよね。
審査だけを考えて貯金をすべて返済へ回すのはおすすめしません。
まず借入残高と毎月返済額を整理し、高金利の借金や返済負担が大きいものを確認したうえで、諸費用と生活防衛資金を残せる範囲で完済を考える順番が現実的です。
私も住宅ローンを組むときは、銀行から借りられると言われた額ではなく、家を買った後も無理なく返せる額と手元に残す現金を基準にしました。
この記事では、住宅ローン前に借金を完済する判断軸、カードローンの扱い、完済するタイミング、頭金との優先順位まで順番に整理します。
- 借金は残高だけでなく毎月返済額まで確認する
- 高金利で返済負担が大きい借金は完済を優先しやすい
- 頭金より先に諸費用と生活防衛資金を確保する
- 完済後の手元資金まで見て申込タイミングを決める
住宅ローン前の借金を完済するか決める順番
住宅ローン前の借金は、「残っているから全部返す」と一括りにせず、審査への影響と家計への影響を分けて考えます。
最初に見るのは、借入先、残高、金利、毎月返済額、返済終了予定です。
そのうえで、完済後に住宅購入の諸費用や入居後の生活費を残せるかまで確認すると、頭金との優先順位も決めやすくなります。
住宅ローンの借金は完済した方がいい？3つの判断軸
住宅ローン前の借金は、完済できるなら何でも先に返すのではなく、「金利と毎月返済額」「審査条件」「完済後の現金」の3つで判断するのが基本です。
借金を完済すれば既存ローンの返済はなくなりますが、そのために手元資金がほとんどなくなるなら、住宅購入後の家計はかえって不安定になります。
- 金利と毎月返済額が大きい借金から確認する
- 金融機関から完済条件が出ているか確認する
- 諸費用と生活防衛資金を先に分ける
- 残った余裕資金で頭金との効果を比べる
高金利で毎月返済額が大きい借金から確認する
カードローン、キャッシング、リボ払いなどは、実際の適用金利と毎月返済額を確認してください。
住宅ローンより金利が高く、毎月の返済負担も大きい借金であれば、頭金を増やすより先に完済した方が家計を軽くできることがあります。
一方、自動車ローンなどを低い金利で利用していて、完済すると住宅購入に必要な現金が大きく減るケースでは、先に全額返すことだけが正解とは限りません。
「借金の残高が大きい順」ではなく、金利、毎月返済額、残り期間を並べて見るのがポイントです。
完済条件を示されたら期限と対象を先に確認する
住宅ローンの審査結果によっては、既存の借入れを完済することが融資の条件になる場合があります。
そのときは自己判断で資金を動かす前に、どの借入れをいつまでに完済するのか、完済証明書が必要か、カードローンなどは解約まで必要かを申込先へ確認します。
条件を満たすために返済した結果、契約時の諸費用が足りなくなっては意味がありません。
必要な現金と完済額を同じ表で確認してから動く方が安全です。
完済後に現金が残らないなら手元資金を優先する
借金を完済できても、住宅購入後の現金がほとんど残らないなら慎重に判断したいところです。
家を買うときは登記費用や融資手数料、火災保険だけでなく、外構、家具、家電、エアコン、カーテン、引っ越しなどの支払いが短期間に重なることがあります。
さらに入居後も、車の維持費や税金、修繕、急な家電交換などは続きます。
審査対策のために貯金を使い切るより、生活防衛資金と近い将来に使うお金を残したうえで完済額を決める方が現実的です。
貯金が少ない状態で家を買うリスクや、購入前に家計をどう見直すかまで確認したい方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
住宅ローン審査では借金の残高と毎月返済額を確認する
借金があるだけで住宅ローンを利用できないとは限りません。
ただし、住宅ローン以外の返済も含めて返済負担を見られるため、残高だけでなく年間返済額まで整理しておく必要があります。
フラット35では、住宅ローン以外の自動車ローン、教育ローン、カードローン、キャッシング、商品の分割払い、リボ払いなども総返済負担率の対象です（出典：住宅金融支援機構『フラット35 ご利用条件』）。
民間金融機関の審査基準は各社で異なるため、フラット35の基準をそのまま当てはめず、申込先の条件を確認してください。
借入残高が少なくても毎月返済額が大きいことがある
住宅ローンの審査を考えるときは、「あと何万円残っているか」だけでは判断しにくいです。
たとえば残高が少なくても残り期間が短く、月々の返済額が大きければ、住宅ローンと合わせた毎月の負担は重くなります。
反対に、残高が大きくても月々の返済額が比較的小さい借入れもあります。
申込前には残高と月額返済を一覧にし、年間ではいくら返しているかまで見えるようにしておくと、完済したときの変化を比較しやすくなります。
借金が残った状態で住宅ローンへ申し込む場合の確認条件を詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
分割払いやリボ払いも別枠と考えない
スマートフォンや家電などの分割払い、クレジットカードのリボ払いも、「銀行から借りたローンではないから関係ない」と考えない方がよいです。
少なくともフラット35では、商品の分割払いやリボ払いによる購入も総返済負担率に含まれます。
少額の支払いが複数あると自分でも把握しづらいため、カード明細や契約情報を確認しておくと整理しやすいです。
分割払いがある場合の審査への影響や、申込前に何を確認するかは、こちらの記事を参考にしてみてください。
延滞履歴は正常返済中の借金と分けて考える
期日どおり返済している借金と、延滞などの支払状況に問題がある借金は同じではありません。
CICではクレジットやローンの契約内容、残債額、入金状況、延滞の有無などが信用情報として登録され、契約期間中と契約終了後5年以内は保有されます（出典：CIC『CICが保有する信用情報』）。
JICCでも契約内容や返済状況が登録され、契約終了後も一定期間情報が残ります（出典：JICC『信用情報の内容と登録期間』）。
そのため、完済すれば過去の延滞履歴がその場で消えると考えない方がよいです。
返済状況に不安がある場合は、住宅ローン申込前に自分の信用情報を開示して確認する方法もあります。
住宅ローン前にカードローンを完済するなら解約も確認
カードローンは残高を0円にする「完済」と、借入枠そのものをなくす「解約」を分けて確認します。
完済しただけでは契約が継続している場合があるため、住宅ローンの申込先から解約を条件にされているなら、残高0円だけで終わらせないようにしてください。
使っていない借入枠は申込先の扱いを確認する
カードローンやキャッシング枠を使っていなくても、金融機関によっては審査時の扱いを確認した方がよい場合があります。
ただし、すべての住宅ローンで「枠があるだけで借入額として扱われる」とは限りません。
申込予定の金融機関へ、未使用枠の解約が必要かを確認するのが確実です。
必要のないカードローンを解約する場合でも、急な出費に備える資金を借入枠へ依存していないかは確認しておきたいところです。
完済直後は証明書が必要になることもある
借金を完済した直後は、信用情報や金融機関側の情報更新がまだ済んでいないことがあります。
住宅ローンの審査や融資条件で完済確認を求められた場合は、返済先が発行する完済証明書や残高が0円と分かる資料を準備できるか確認してください。
必要な書類や有効な証明方法は金融機関によって異なります。
先回りして不要な書類を集めるより、申込先から求められたものを確認して用意する方が確実です。
住宅ローン前の借金を完済するタイミング
借金を完済するタイミングは、「必ず事前審査より前」と一律には決められません。
手元資金に余裕があり、完済しても住宅購入資金を十分残せるなら申込前に整理する方法がありますが、現金が大きく減るなら審査条件を確認してから判断する方法もあります。
大切なのは、借金を隠さず正確に申告し、申込先の案内と資金計画をそろえて進めることです。
申込前に借入一覧を作って完済後の残金まで出す
まずは住宅ローンを申し込む前に、借入先ごとに残高、金利、毎月返済額、完済予定日を一覧にします。
次に、「今完済した場合に手元へいくら残るか」を計算します。
ここで諸費用、外構、引っ越し、家具・家電、数か月分の生活費などを差し引いて現金が不足するなら、審査前の全額完済を急がない方がよい場合があります。
完済するかどうかと住宅予算は別々に決めず、同じ資金表で確認するのがポイントです。
事前審査で完済条件が出たら資金計画を組み直す
事前審査へ借入状況を正確に申告し、金融機関から完済条件を示された場合は、その条件を前提に資金計画を組み直します。
完済に使う現金を増やすなら、頭金を減らす、住宅予算を見直す、購入後の予備費を増やすといった調整が必要になることがあります。
審査を通すことだけをゴールにせず、融資実行後も家計が回るかまで見てから最終判断してください。
完済条件が出た場合は、対象の借入れ、期限、解約の要否、必要書類を申込先へ確認してから資金を動かします。
借金をどう扱うか整理できたら、次は申込先候補を比較します。
モゲチェックの住宅ローン診断では、入力条件をもとに住宅ローン候補をまとめて確認できます。
住宅ローンの頭金と借金返済を比べて手元資金を残す
借金を完済するか決めた後は、残った自己資金を頭金へ入れるか、手元へ残すかを比べます。
頭金には住宅ローンの借入額を減らす効果がありますが、現金を減らす点は借金完済と同じです。
どちらも「払える額」ではなく、「払った後にいくら残るか」で考えると判断しやすくなります。
住宅ローンの頭金と借金返済はどっちを優先？
住宅ローンの頭金と借金返済のどちらを優先するかは、既存借入れの金利と毎月返済額、住宅ローン条件、完済後の手元資金で決めます。
高金利の借金を残したまま低金利の住宅ローンを少し減らすより、先に借金を整理した方が総負担を下げやすい場合があります。
一方、借金を完済すると生活費や諸費用まで不足するなら、現金を残す方を優先します。
| 状況 | 優先しやすい選択 | 確認すること |
|---|---|---|
| 高金利・月返済が大きい | 借金完済 | 完済後の現金 |
| 借金が少なく現金に余裕 | 頭金と比較 | 金利・返済額 |
| 現金に余裕が少ない | 手元資金 | 諸費用・生活費 |
高金利の借金は頭金より先に比較する
頭金を100万円増やす場合と、100万円の借金を完済する場合では、減る返済負担は金利と返済期間によって変わります。
既存借入れの金利が住宅ローンより大幅に高ければ、同じ現金を使うなら借金返済の効果が大きくなることがあります。
毎月の返済がなくなることで、住宅購入後の固定支出も減らせます。
ただし、完済後の現金が不足するなら金利差だけでは決めません。
返済効果と資金余力の両方を見る必要があります。
低金利の借金は頭金との効果を数字で比べる
自動車ローンなどの金利が低く、毎月返済にも無理がない場合は、完済だけを優先せず、頭金へ回した場合と数字で比べます。
確認したいのは、借金完済後の月々支出、頭金を増やした後の住宅ローン返済額、それぞれの手元資金です。
住宅ローンの金利優遇や融資率によって条件が変わることもあるため、申込予定商品の条件まで含めて比較してください。
頭金を入れない選択や、現金をどこまで残すかを詳しく確認したい方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
住宅購入後に残す現金は先に分けておく
借金返済と頭金を考える前に、住宅購入後も残す現金を別枠にしておくと判断しやすくなります。
必要額は家族構成、収入の安定性、車の有無、入居時の購入品などで変わるため、「生活費の何か月分なら絶対安心」と一律に決めることはできません。
諸費用と入居前後の支払いを先に見積もる
住宅購入では、物件価格以外の現金支出も確認します。
登記や融資関係の費用、保険、外構、引っ越し、家具、家電など、支払時期が近いものを先に書き出してください。
住宅ローンへ組み込める費用があっても、すべてを借りられるとは限りません。
現金払いになる費用と、支払日まで確認しておくと、完済や頭金へ回せる上限が見えやすくなります。
生活防衛資金は住宅資金と分けて考える
家を買った直後にも、病気や休職、車や家電の故障など、予定外の支出が起こる可能性はあります。
そのため、住宅購入に使う自己資金と、日常生活を守るための現金を同じ財布で考えない方が管理しやすいです。
私は、完済できる金額を先に決めるより、「この現金は家を買った後も残す」と線を引いてから、残りで借金返済と頭金を比べる考え方が合っていると思います。
審査で有利かどうかだけではなく、融資実行の翌月から家計を無理なく回せるかまで確認するのがポイントです。
完済額と頭金、住宅購入後に残す現金を自分の家計で決めたい場合は、マネーサファリで住宅購入後の収支までFPに相談できます。
わが家は借りられる約4,000万円より返せる額を優先
私が2020年に住宅ローンを検討したときは、審査上は約4,000万円まで借りられると言われました。
それでも、その上限まで借りる考えにはなりませんでした。
当時は車を2台所有しており、住宅ローン以外にも固定資産税、火災保険、家の修繕、車の維持や買い替えなどが続くと考えたためです。
借りられる額を聞いて安心はしましたが、わが家には多すぎると感じました。
頭金は毎月返済と手元資金の両方を見て決めた
私の場合、住宅ローンは35年返済で、ボーナス返済は利用していません。
頭金を増やせば月々の返済額は下がりますが、家づくりの時期には住宅ローン以外の現金も必要になります。
そのため、毎月無理なく返せる額と、手元に残したい現金の両方を見ながら借入額や頭金を調整しました。
現在振り返っても、「借りられる上限」ではなく「返せる額」から考えたことは、よかった判断の一つです。
住宅ローンの借入可能額と、無理なく返せる額の違いを整理したい方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
地盤改良や入居前後の支払いにも現金を使った
わが家では、登記費用や司法書士費用、融資手数料、保証料、地盤改良費などを住宅ローンへ含めました。
地盤改良費は約80万円です。
それでも、外構、家具、家電、エアコン、カーテン、引っ越しなど、住宅ローンとは別に現金を使う場面がありました。
1つずつは支払える金額でも、引き渡し前後に重なるとまとまった現金が出ていきます。
この経験からも、借金完済や頭金へ自己資金を寄せすぎず、入居前後に使う現金を先に残しておく方がよいと感じています。
住宅ローン申込前に5項目を1枚にまとめる
住宅ローン前の借金をどうするか迷ったら、金融機関へ相談する前に家計の数字を1枚へまとめておくと判断しやすいです。
複雑な家計簿を作る必要はありません。
完済した場合と完済しない場合で、住宅購入後の現金と毎月返済がどう変わるか比較できれば十分です。
- 借入先ごとの残高
- 金利と毎月返済額
- 完済予定日と完済に必要な金額
- 住宅購入時に必要な諸費用と入居費用
- 完済後も残す生活防衛資金
この5項目が見えると、「審査のために何となく全部返す」「頭金は多いほどいい」といった決め方を避けやすくなります。
そのうえで申込先から完済条件を示されたら、頭金や住宅予算を調整し、完済後にも必要な現金が残る形へ組み直してください。
まとめ：住宅ローンの借金は完済と手元資金を比べて決める
住宅ローン前の借金は、完済できるかだけではなく、完済によって毎月返済がどれだけ減り、住宅購入後に現金をいくら残せるかで判断します。
審査対策として既存借入れを整理することは大切ですが、現金を使い切ってしまうと、諸費用や入居後の急な支出へ対応しにくくなります。
- 借入残高と毎月返済額を両方確認する
- 高金利・返済負担の大きい借金から完済を検討する
- 完済条件がある場合は期限や解約要否を申込先へ確認する
- 頭金より先に諸費用と生活防衛資金を分けておく
- 最後に余裕資金で借金返済と頭金の効果を比べる
迷ったときは、完済前と完済後の2つの家計を並べてみてください。
住宅ローンが通るかだけではなく、家を買った後も無理なく暮らせるかまで見えると、あなたに合う順番を決めやすくなります。
借金と手元資金を整理したあと、どの銀行を比較するか迷うなら、モゲチェックで住宅ローン候補を確認できます。
診断結果だけで借入可否を決めず、最終条件は各金融機関でも確認してください。
