つなぎ融資が安い銀行は？金利・手数料・分割融資を比較

こんにちは。ここから家づくりの「ここから」です。

注文住宅では、建物が完成する前に土地代や着工金、中間金の支払いが発生するため、住宅ローンの実行までをつなぐ資金が必要になることがあります。

ただ、つなぎ融資が安い銀行を探しても、金利、事務手数料、保証料、融資回数が別々に書かれていて、結局どこが安いのか判断しにくいですよね。

しかも、金利が低く見えても、手数料や登記費用を加えると総額が高くなる場合があります。

分割融資や着工時一括融資の方が負担を抑えられるケースもあるため、つなぎ融資だけを比べればよいわけでもありません。

この記事では、代表的な金融機関の条件を整理しながら、総費用の計算方法や、あなたの建築スケジュールに合う資金調達方法を解説します。

表面の金利だけで決めず、実際に支払う金額まで一緒に確認していきましょう。

つなぎ融資が安い銀行を総費用で比較

つなぎ融資の費用は、表示金利だけでは決まりません。

借りる金額と日数に応じた利息に、事務手数料、保証料、印紙代、登記費用などを加えた金額が、実際の負担になります。

さらに、土地代、着工金、中間金のどこまで借りられるかによって、必要な融資回数も変わります。

まずは代表的な銀行と資金調達方法を並べ、どの数字を比較すればよいのかを整理します。

結論は金利より総費用で決まる

つなぎ融資が安いかどうかは、金利の低さだけでなく、完済までに支払う総費用で判断します。

短期間の借入では、金利差による利息より、定額の事務手数料の差が大きくなることもあります。

そのため、すべての人に共通する最安の銀行はなく、借入額と支払日程を入れた個別計算が必要です。

金利・事務手数料・保証料を合計する

比較するときは、利息、事務手数料、保証料を同じ表に並べます。

金利が低くても手数料が高い商品では、借入額が少ないほど割高になりやすいためです。

融資を複数回実行する場合は、手数料が初回だけなのか、実行ごとにかかるのかも確認してください。

つなぎ融資を含む諸費用まで予算に入れると、入居前の現金不足を防ぎやすくなります。こちらの記事を参考にしてみてください。

印紙代・登記費用・団信も確認する

契約方法によっては、金銭消費貸借契約書の印紙代、抵当権設定の登録免許税、司法書士報酬が必要です。

紙の契約書に記載された借入額が1,000万円超5,000万円以下なら、消費貸借契約書の印紙税は2万円が目安です（出典：国税庁「印紙税額の一覧表」）。

団信を付けると金利が上乗せされる商品もあるため、保障を含めた条件で比べる必要があります。

つなぎ融資に対応する銀行を比較

代表的な金融機関でも、利用できる資金、融資回数、金利の決まり方は同じではありません。

ここでは2026年7月時点で確認できる条件を軸に整理しますが、実際の適用金利は借入日や団信、審査条件で変わります。

楽天銀行のつなぎローン

楽天銀行は、土地取得資金、着工金、中間金に対応し、最大3回まで分けて借りられます。

2026年7月の基準金利は年3.60％、融資事務手数料は一律11万円で、利息は融資実行時に一括前払いです（出典：楽天銀行「つなぎローン」）。

オンラインで進めやすい一方、建築確認済証の提出期限など、実行日に間に合わせる準備が欠かせません。

イオン銀行のつなぎローン

イオン銀行のつなぎローンは固定金利で、貸出日の住宅ローン変動金利の基準金利が適用されます。

2026年7月時点の表示金利は年3.22％で、借入期間中は適用利率が変わりません（出典：イオン銀行「住宅ローン金利」）。

団信によって金利が変わるため、表示金利だけでなく、保障を付けた後の条件を確認しましょう。

SBI ARUHIのフラットつなぎ

SBI ARUHIのフラットつなぎは、フラット35などの利用者向けに、土地代や建築資金を最大4回まで分割できる商品です。

支払回数が多い建築会社とは合わせやすい一方、金利や手数料のタイプ、本融資の承認条件をセットで確認する必要があります。

つなぎ期間中の保障内容も、本融資の団信と同じとは限りません。

SBI新生銀行とアプラスのつなぎ融資

SBI新生銀行の元金一括返済型住宅ローンは、戸建て建築に伴う土地購入代金と諸費用が主な対象です。

着工金や中間金には利用できないため、建物資金が必要なら、グループ会社アプラスのブリッジローンを別に確認します。

土地と建物で窓口や契約が分かれる場合は、手数料と必要書類が増えないかも見ておきたいですね。

地方銀行・信用金庫のつなぎ融資

地方銀行や信用金庫では、地域の建築会社と提携したつなぎ融資を扱っていることがあります。

公開金利だけでは比較できない場合もありますが、土地や施工会社の事情を理解してもらいやすい点は候補になります。

保証料、対応地域、提携先限定の条件を窓口で確認し、ネット銀行とも同じ支払日程で見積もってください。

住宅会社から紹介された金融機関でも、そのまま決めず、紹介による優遇と通常条件の違いを確認すると比較しやすくなります。

分割融資と着工時一括融資も比較

つなぎ融資を安くしたいなら、住宅ローンそのものを完成前に受け取る方法も比較します。

分割融資は住宅ローン金利を使える可能性がありますが、担保設定や契約手続きが増える場合があります。

みずほ銀行の分割融資

みずほ銀行は、土地代や着工金、中間金を住宅ローンとして分割実行できる仕組みを案内しています。

つなぎ融資を別契約にしないため、追加の事務手数料が重ならず、団信を付けられる点が比較材料です。

実際の適用金利や実行回数は審査と支払計画で変わるため、建築会社の請求予定表を提出して確認します。

三井住友銀行の分割融資

三井住友銀行で分割融資を候補にする場合は、土地、着工、上棟のどの段階で実行できるかを先に確認します。

分割のたびに契約や担保設定が必要になると、住宅ローン金利が低くても諸費用が増える可能性があります。

支店や提携条件による違いも考え、正式審査前に書面で費用を出してもらうと安心です。

りそな銀行のつなぎ融資・分割融資

りそな銀行は、注文住宅向けにつなぎ融資と分割融資の両方を案内しています。

どちらが安いかは、借入期間、実行回数、住宅ローン本体の手数料プランによって変わります。

一方だけの見積もりで決めず、同じ借入額と完成予定日で2案を出してもらうのが分かりやすいです。

UI銀行の着工時一括融資

UI銀行の着工時一括融資は、建物完成前の着工時に住宅ローンを一括で受け取る考え方です。

別のつなぎ融資を組まずに済む可能性がありますが、住宅ローン本体の融資手数料や担保設定費用は発生します。

早く全額を借りる分、借入残高に対する利息が早期から発生する点も含めて比較してください。

つなぎ融資と分割融資の仕組みを先に理解すると、目先の金利だけで選びにくくなります。こちらの記事を参考にしてみてください。

分割融資や着工時一括融資を選ぶなら、住宅ローン金利だけでなく、早く借りる分の利息と登記費用も含めて比べます。

借入額と期間から総コストを計算する

金融機関を比べるときは、同じ借入額、同じ支払日、同じ完成日を使って計算します。

条件が違うまま金利だけを並べても、どの商品が安いのかは分かりません。

利息を日割りで計算する

利息の目安は、借入額×年利×借入日数÷365日で計算できます。

1,000万円を年3.0％で180日借りる場合は、約14万8,000円です。

実際には金融機関の計算方法や初日・返済日の扱いが異なるため、正式な返済予定表で確認してください。

手数料を加えた支払総額を出す

利息が約14万8,000円でも、事務手数料11万円と印紙代2万円が加われば、負担は約27万8,000円になります。

ここに保証料、登記費用、司法書士報酬が加わる商品もあります。

金利が0.2％低い商品より、定額手数料が低い商品の方が安くなるケースもあるわけです。

銀行から受け取った見積書では、融資金から差し引かれる費用と、別途現金で払う費用を分けて確認してください。

同じ支払日程で各銀行を比べる

土地1,000万円を6か月、着工金500万円を4か月、中間金500万円を2か月借りるなど、実際の工程に合わせて比較します。

融資の開始日が早い土地代ほど利息が大きくなるため、合計借入額だけでなく各回の日数を分けて計算してください。

総費用と支払い時期を別々に整理すると、必要な自己資金と借入期間を把握しやすくなります。こちらの記事を参考にしてみてください。

複数行の見積書を自分だけで比較しにくい方は、つなぎ融資と本融資を含む家計全体をFPへ相談すると整理しやすくなります。

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無料相談の前に口コミや相談の流れ、無料特典の内容を確認しておきたい方は、サービスの特徴を事前に把握しやすくなるので、こちらの記事を参考にしてみてください。

安いつなぎ融資を選ぶための確認ポイント

総費用を比べた後は、その商品があなたの家づくりで実際に使えるかを確認します。

どれほど金利が低くても、土地決済や着工金の支払日に間に合わなければ選べません。

また、自己資金を使って借入額を減らしすぎると、外構、家具、家電、引っ越し費用が足りなくなる可能性があります。

ここからは、銀行へ相談する前に整理しておきたい支払日程、必要書類、契約上の注意点を見ていきます。

建築会社の支払日程に合わせる

最初に建築会社から、土地代、契約金、着工金、中間金、最終金の請求日と金額を出してもらいます。

銀行の融資回数ではなく、実際の請求予定から必要な資金を逆算するのが順番です。

土地代にも利用できるか確認する

商品によって、土地代から使えるものと、建物の着工金以降だけに使えるものがあります。

土地決済が先なら、土地先行融資、つなぎ融資、分割融資のどれで対応するかを早めに決めます。

土地代だけ別の商品にすると、契約や登記費用が増える可能性もあります。

土地探しから建築中の支払いまでの順番を知ると、つなぎ融資が必要になる時期を想像しやすくなります。こちらの記事を参考にしてみてください。

融資回数と上限額を確認する

建築会社が4回の支払いを求めても、銀行の融資が3回までなら、そのままでは資金が合いません。

自己資金で1回分を払うのか、請求時期をまとめられるのか、契約前に調整します。

1回あたりの最低額と総融資上限も確認してください。

着工金・中間金の支払日に間に合わせる

つなぎ融資は、住宅ローンの承認後に別の審査や契約が必要になる場合があります。

建築確認済証、請求書、振込先の提出期限を確認し、支払日の直前に申し込む状況を避けましょう。

ここから

安さを比べる前に、必要な日に振り込まれるかを確かめることが先です。

支払日程が銀行の商品条件に合わないなら、申込み前に建築会社へ支払回数や時期を相談できるか確認すると判断しやすいです。

借入額と期間を減らして安くする

つなぎ融資の利息を抑える基本は、借入額を小さくし、借りる期間を短くすることです。

ただし、手元資金を使い切ってまで借入額を減らすと、入居前後の支出に対応できなくなります。

自己資金を使いすぎず借入額を抑える

自己資金は、利息を減らすためだけでなく、外構、家具、家電、引っ越し、予備費にも残します。

私も家づくりでは地盤改良に約80万円、浄化槽の設置に約50万円が必要になり、当初に想定していない費用の重さを感じました。

つなぎ融資を減らすことと、現金を残すことのバランスが大切です。

土地決済から完成までの期間を短くする

土地を先に決済してから着工まで間が空くと、その期間も利息が発生します。

土地契約、建築確認、着工予定を並べ、手続き待ちの期間をできるだけ減らします。

ただし、急いで間取りや仕様を決めると別の後悔につながるため、融資のためだけに無理な日程にはしないでください。

建築会社と支払条件を調整する

着工金や中間金の割合は建築会社によって異なります。

契約前なら、支払回数を減らす、支払日を融資日に合わせる、完成時の割合を増やす相談ができる場合があります。

銀行だけでなく、建築会社側の条件を動かせないか確認するのもありです。

申込み条件と必要書類を早めに確認する

つなぎ融資は単独で自由に借りるものではなく、住宅ローンの承認を前提とする商品が中心です。

土地や建物の契約が進んでから条件に合わないと分かると、支払日程の変更が難しくなります。

住宅ローンの承認条件を確認する

本融資の事前審査や正式審査に通っていることが、つなぎ融資の申込み条件になる場合があります。

年収、勤続状況、ほかの借入、信用情報だけでなく、土地と建物の担保評価も確認されます。

借入可能額が出ても、生活費や修繕費を残して返せる金額かは別に考えてください。

年収や毎月の支出から無理なく返せる金額を考えると、審査上の上限に引っ張られにくくなります。こちらの記事を参考にしてみてください。

土地・建物・収入の書類を準備する

一般に、本人確認書類、収入証明、土地売買契約書、工事請負契約書、建築確認関係書類、支払予定表などを準備します。

書類の不足は融資日の遅れにつながるため、銀行と建築会社の担当者へ同じ予定表を共有しておくと進めやすいです。

申込みから融資実行までの流れを把握する

基本の流れは、住宅ローン審査、つなぎ融資申込み、契約、各支払時の融資実行、完成後の本融資、つなぎ融資完済です。

融資金が本人の口座を経由せず、土地の売主や建築会社へ直接振り込まれる商品もあります。

実行日、振込先、必要な立会いまで確認しておきましょう。

本審査後から融資実行までの手続き順を確認すると、書類や契約期限の見落としを減らせます。こちらの記事を参考にしてみてください。

契約前の注意点を見落とさない

つなぎ融資は短期の借入ですが、工期が延びたり本融資が遅れたりすると、予定より負担が増える可能性があります。

通常どおり完成した場合だけでなく、遅れた場合の条件も契約前に確認します。

工期遅延時の延長条件を確認する

天候、資材不足、工事変更などで完成が遅れると、つなぎ融資の借入期間も延びます。

延長できる期間、追加手数料、再審査、金利の扱いを確認してください。

延長できなければ、別の資金で返済を求められる可能性もあるため、完済期限は重要です。

住宅ローン控除の扱いを確認する

つなぎ融資自体は短期で完済するため、一般に住宅ローン控除の借入期間などの要件を満たしません。

控除は建物完成後の本融資と入居状況をもとに判定されるため、つなぎ期間中の借入残高を控除対象として見込まない方が安全です。

適用条件は入居年や住宅性能でも変わるため、最新情報を税務署や専門家へ確認してください。

利息の支払方法・担保・団信を確認する

利息は毎月払う商品と、融資実行時に前払いする商品があります。

前払いでは振込額から利息が差し引かれ、請求額に足りない場合があるため注意が必要です。

ここから

月々の返済額だけでなく、融資日に手元へ残る金額も確認しておくと安心です。

土地への抵当権設定と、つなぎ期間中の団信の有無も忘れずに確認しましょう。

前払い利息が差し引かれる商品なら、融資額ではなく実際の振込額が請求額を満たすか確認してください。

住宅ローン全体をFPと比較する

つなぎ融資だけが安くても、本融資の金利や手数料が高ければ、住宅ローン全体では負担が増える可能性があります。

数か月のつなぎ費用と、数十年続く本融資を分けずに比べることが大切です。

私が3行とFP相談を比較して感じたこと

私は2020年の家づくりで、福岡銀行、ろうきん、イオン銀行の住宅ローンを比較しました。

見たのは金利だけではなく、団信、手数料、審査条件、相談のしやすさです。

FP相談も約2回利用し、固定資産税、修繕費、車の買い替えなど、住宅ローン以外の支出を整理できた点は役立ちました。

一方で、試算上は返せても少し高いと感じたため、提案をそのまま答えにはしませんでした。

つなぎ融資だけで銀行を決めない

比較する総額は、つなぎ融資の費用、本融資の利息、住宅ローン事務手数料、団信の上乗せ、繰上返済手数料まで含めます。

私は住宅ローン審査で約4,000万円まで借りられると言われましたが、上限まで借りませんでした。

借りられる金額と、生活を続けながら無理なく返せる金額は別だと考えたためです。

マネーサファリで総費用と返済計画を相談する

自分だけで比較しにくい場合は、マネーサファリのFPオンライン無料相談で、つなぎ融資と本融資をまとめて整理する方法があります。

住宅ローンの条件だけでなく、固定資産税や修繕費を含む購入後の家計も一緒に整理したい方に向いています。

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相談前に、銀行の見積書、建築会社の支払予定表、家計の固定費、入居後に残したい貯金額を用意しておくと話が具体的になります。

相談結果は最終回答ではなく、あなたが銀行を選ぶための比較材料として使うのがおすすめです。

提案された借入額が家計に合うか、金利が上がった場合も貯金を続けられるかまで、自分たちで確かめてから決めましょう。

まとめ：つなぎ融資が安い銀行の選び方

どうでしたか？最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

つなぎ融資が安い銀行は、表示金利だけでは決められません。

借入額と期間から計算した利息に、事務手数料、保証料、印紙代、登記費用などを加え、同じ支払日程で比べる必要があります。

• 金利ではなく総費用で比べる
• 建築会社の請求日と融資回数を合わせる
• 分割融資や着工時一括融資も候補にする
• 入居後に必要な現金を残す

つなぎ融資の負担を抑えられても、本融資の条件が合わなければ、住宅ローン全体では安くならないこともあります。

まずは建築会社から支払予定表を受け取り、複数の金融機関へ同じ条件で見積もりを依頼してみてください。

銀行の比較と購入後の家計を自分だけで整理しにくい場合は、FPへ相談して判断材料を増やす方法もあります。

住宅ローン、つなぎ融資、修繕費を含む家計をまとめて確認したい方は、LINEからオンライン相談を予約できます。

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