土地購入の流れと諸費用は？仲介手数料・手付金までまとめて解説

こんにちは。ここから家づくりの「ここから」です。

購入したい土地が見つかると、次に気になるのは「いつ契約するのか」「手付金はいくら必要なのか」「土地代以外に何を払うのか」ではないでしょうか。

土地購入は、申込みをしたらそのまま契約へ進むのではなく、建築できる条件や資金計画を確認し、重要事項説明を受け、売買契約を結んでから決済・引渡しへ進みます。

このとき、手付金、仲介手数料、印紙税、登記費用など、住宅ローンの融資実行前後に現金が動く項目もあります。

私自身、最初は土地と建物で約2,500万円を考えていましたが、土地価格が想像より高く、一度家づくりを中断しました。

だからこそ、土地価格だけで「買える」と判断せず、契約前に建物を含む総額と支払い時期まで確認してから進めるのがよいと思っています。

ここでは、土地購入の流れを申込みから決済まで順番に整理し、手付金と諸費用の違い、仲介手数料の上限、契約前に不動産屋へ聞くことまでまとめます。

土地購入の流れは申込みから契約・決済まで6段階

土地購入は、気に入った土地へ申込みを出したあと、条件確認、重要事項説明、売買契約、決済・引渡しへ進むのが基本です。

不動産購入は、条件交渉、重要事項説明、売買契約、決済・引渡しのように、確認と契約を段階的に進めます。

注文住宅では、この流れの途中で「その土地に希望の家が建つか」「土地と建物を合わせた総額が予算に収まるか」を確認する工程を入れるのがポイントです。

土地を確保したい気持ちだけで契約を急ぐと、契約後に建物プランや追加工事費を見て予算を組み直すことになりかねません。

土地購入の手続きは購入申込みから始まる

購入したい土地が決まったら、不動産会社を通じて購入申込書などを提出し、価格や契約日、引渡し時期などの条件を売主へ伝えるのが一般的です。

申込みの時点で確認したいのは、「いくらで買いたいか」だけではありません。

申込金の有無と返還条件、申込みの有効期限、売買契約までの日程、住宅ローンを利用すること、建物側の確認に必要な期間まで伝えておくと、その後の条件交渉を整理しやすくなります。

購入申込書と売買契約書は別の書面なので、申込みを出す段階では「何が確定し、何がまだ交渉中なのか」を担当者へ確認してください。

申込時に「申込金」「預り金」などの名目で支払いを求められる場合は、手付金と同じものだと思い込まず、何のためのお金か、契約しなかった場合に返還されるかを書面で確認します。

名称だけでは扱いを判断しにくいため、振込先、返還条件、売買契約成立後にどの金額へ充当されるのかまで聞いておくと、契約時の現金準備と混同しにくくなります。

土地購入の申込みで価格・引渡し条件を伝える

申込みでは、購入希望価格だけでなく、契約希望日、手付金、残代金の支払日、引渡し希望日などをまとめて提示することがあります。

値引きを希望する場合も、価格だけを切り離すより、引渡し時期や現況渡し・更地渡しなど、売主側の条件と合わせて交渉されることがあります。

古家がある土地なら、解体を誰が行うのか、建物滅失登記や残置物の処理をどうするのかで、購入後の負担が変わります。

古家付き土地の更地渡しや解体費用まで確認したい場合は、こちらの記事を参考にしてみてください。

土地購入の契約前に建物と資金計画を確認する

申込みから売買契約までの間に、候補の住宅会社へ土地資料を見てもらい、希望する建物を配置できるかと概算総額を確認します。

接道、用途地域、建ぺい率・容積率、高低差、上下水道、擁壁などは、土地の見た目だけでは建築費への影響を判断しにくい項目です。

地盤改良のように契約前には金額を確定できない費用もあるため、「未確定だから0円」ではなく、予備費としてどこまで見込むか決めておく方が安全です。

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土地探しと住宅会社選びをどの順番で進めるか迷っている場合は、契約前に両方を並行して確認する考え方が分かるので、こちらの記事を参考にしてみてください。

土地がない状態から家づくり全体の順番を確認したい場合は、土地契約の前後関係も整理できるので、こちらの記事を参考にしてみてください。

土地購入の契約前に重要事項説明を確認する

仲介で土地を購入する場合、売買契約の前に宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。

重要事項説明では、登記された権利関係、法令上の制限、道路、上下水道など、購入判断に関わる事項を確認します。

説明を受ける日は、書面を初めて見ながら短時間で判断するより、可能であれば事前に資料を受け取り、分からない項目を整理しておく方が確認しやすいです。

特に注文住宅では、「土地として売買できるか」だけでなく、「希望する家を建てるうえで問題がないか」という視点でも住宅会社へ確認します。

買わない方がいい土地の条件を接道・法規制・高低差・地盤・インフラまで詳しく確認したい場合は、こちらの記事を参考にしてみてください。

土地購入の手付金は売買契約時に用意する

売買契約を結ぶときは、契約書への署名などとあわせて手付金を支払う契約が一般的です。

手付金は「土地代以外の諸費用」と同じ扱いにせず、契約書で残代金へどう充当されるかを確認して資金計画へ入れます。

つまり、土地価格に手付金を足して総額を計算すると二重計上になる場合がある一方、契約時にはまとまった現金が必要になることがあります。

資金計画では「最終的にいくらかかるか」と「その日までに現金をいくら用意するか」を分けると、手付金を整理しやすくなります。

民法557条では、手付を交付した場合、相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付を放棄し、売主は倍額を現実に提供して解除できる旨が定められています（出典：e-Gov法令検索『民法 第557条』）。

ただし、実際の解除条件や期限、違約金、住宅ローン特約は契約条項によって確認すべき内容があるため、「手付金を放棄すればいつでも解除できる」とは考えない方がよいです。

住宅ローンを利用するなら、融資利用特約（住宅ローン特約）の対象となる金融機関、借入予定額、承認期限、解除の手続きも確認します。

「ローンに通らなければ自動で白紙になる」と思い込まず、どの条件で解除できるのか、期限までに何をする必要があるのかを契約書で確かめておく方が安全です。

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私も土地購入時に手付金を支払いましたが、契約時に口座から出ていくお金として先に準備しておく必要がありました。

住宅ローンを利用する場合は、事前審査と本審査の違いや必要書類を先に確認すると契約日程を組みやすいため、こちらの記事を参考にしてみてください。

土地購入の決済で残代金・登記・引渡しを行う

売買契約後は、住宅ローンやつなぎ融資など必要な資金を準備し、契約で定めた決済日に残代金を支払います。

決済では、土地代の残額だけでなく、仲介手数料の残額、登記関係費用、司法書士報酬、固定資産税等の精算金などが同時期に必要になる場合があります。

所有権移転登記は司法書士へ依頼するケースが多いため、決済前には見積書を取り、登録免許税と司法書士報酬を分けて確認しておくと金額の内訳が分かりやすいです。

決済日が近づいたら、残代金の振込方法や1日あたりの振込上限も確認しておきます。

大きな金額を動かすため、金融機関の窓口手続きが必要なのか、振込予約ができるのかを事前に確認しておくと、当日に送金できないトラブルを避けやすくなります。

売主と固定資産税等を日割り精算する場合もありますが、これは毎年1月1日時点の所有者に課税される固定資産税そのものとは分けて、売買契約上の精算内容を確認します。

注文住宅では、建物完成前に土地代の決済が必要になるため、住宅ローンの一括実行では間に合わず、つなぎ融資や分割融資を使うケースがあります。

土地代の支払いをどの融資でつなぐか確認したい場合は、銀行ごとの違いや総費用まで整理しているので、こちらの記事を参考にしてみてください。

土地購入の諸費用・仲介手数料・注意点を確認する

土地購入のお金は、「土地代」「土地代に充当される手付金」「土地代以外の諸費用」「購入後に発生し得る建築関連費」に分けると整理しやすいです。

私の場合、土地購入時には手付金、登記費用、司法書士費用、印紙代、固定資産税の精算がありましたが、仲介手数料は支払っていません。

さらに購入後の地盤調査で約80万円の地盤改良費が追加され、土地契約時点の支払いだけを見ても家づくり全体の総額は分からないと実感しました。

土地を契約する前に、確定している費用と未確定の費用を同じ資金計画表へ入れておくことが、予算を守るうえで大きなポイントです。

土地購入の費用は土地代と諸費用を分ける

土地購入の総額を考えるときは、まず土地代と諸費用を分け、そのうえで支払時期を並べます。

手付金は契約時に現金が必要でも、最終的に売買代金へ充当される契約なら、土地代と別の費用として足しません。

一方、仲介手数料、印紙税、登記費用、司法書士報酬などは土地代とは別に必要になる費用です。

さらに不動産取得税のように取得後に納付する税金もあるため、引渡しが終わった時点で土地関連の支払いがすべて終わるとは限りません。

同じ「土地購入で出ていくお金」でも、売買代金へ充当されるお金と、戻らない手数料・税金では性格が違います。

資金計画表では項目名だけでなく、「総額に追加する」「土地代の一部」「取得後に支払う」のように区分すると、二重計上や現金不足を見つけやすくなります。

• 土地代：売買代金そのもの
• 手付金：契約時に支払う金銭。残代金への充当方法を契約書で確認
• 仲介手数料：仲介会社へ支払う報酬
• 印紙税：紙の売買契約書などにかかる税
• 登記費用：登録免許税と司法書士報酬など
• 精算金：固定資産税等を契約に応じて売主と精算
• 不動産取得税：取得後に課税される地方税
• 融資関連費：ローン・つなぎ融資等を使う場合に確認

住宅ローンへ諸費用を含められるかは金融機関や商品で違い、含められても支払日が融資実行前なら一時的に現金が必要になる場合があります。

住宅ローンに組み込める費用と、現金で残した方がよい費用を詳しく分けたい場合は、こちらの記事を参考にしてみてください。

家づくり全体の予算を土地・建物・自己資金・住宅ローンの順で整理したい場合は、こちらの記事を参考にしてみてください。

土地購入の仲介手数料は仲介取引でかかる

仲介手数料は、宅地建物取引業者が売主と買主の間に入って売買を成立させたときに支払う報酬です。

売主から直接購入する取引など、買主側に仲介会社が入らない場合は、同じ計算式の仲介手数料が必ず発生するわけではありません。

国土交通省が示す通常の上限は、課税事業者の場合、売買代金の部分ごとに次の割合です。

特例を使わない通常の計算では、土地価格が400万円を超える場合、上限を「（売買代金×3％＋6万円）×1.1」と簡易計算できます。

たとえば土地価格1,500万円なら、通常の上限は56万1,000円です。

ただし、2024年7月1日からは800万円以下の一定の宅地・建物について特例があり、通常計算だけでは上限を判断できない場合があります。

また、法律で決められているのは上限であり、「必ず上限額を支払う」という意味ではないため、媒介契約や見積書で実際の金額と支払時期を確認します（出典：国土交通省『不動産取引に関するお知らせ』）。

• 取引態様が売主・代理・媒介のどれか
• 買主が支払う仲介手数料はいくらか
• 契約時と決済時にどう分けて払うか
• 800万円以下の土地で特例の対象になるか
• 手数料の金額が税込か

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わが家は仲介手数料を支払っていませんが、手付金や登記費用などは別に発生しました。

「仲介手数料がない＝土地代以外の支払いがない」ではない点は、資金計画で分けて考えたいところです。

土地購入の手数料・税金を支払時期で整理する

土地購入の諸費用は、契約日だけにまとめて支払うわけではありません。

契約時、決済時、取得後に分けると、土地購入までに現金をいくら残すべきか見えやすくなります。

2026年10月時点で、国税庁は不動産売買契約書の印紙税について、2027年3月31日まで軽減措置を案内しています。

契約金額が1,000万円超5,000万円以下の紙の不動産売買契約書なら、軽減後の印紙税は1万円です。

土地の売買による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額を課税標準とし、2029年3月31日まで1.5％の軽減税率が案内されています。

不動産取得税は地方税なので、軽減制度を含む実際の金額は土地所在地の都道府県税事務所などで確認します（出典：国税庁『マイホームを持ったとき』）。

私は土地購入時、土地代を注文住宅完成前に支払う必要があったため、つなぎ融資を利用しました。

土地代もつなぎ融資に含めていたので、「最終的に借りられるか」だけでなく「決済日に資金が間に合うか」を確認する必要がありました。

土地購入の注意点は諸費用の外にある追加費用も含める

土地購入で見落としやすいのは、売買契約の諸費用だけではありません。

土地そのものの条件によって、地盤改良、擁壁、造成、上下水道の引込み、古家解体など、家を建てるための追加費用が発生する場合があります。

これらは不動産会社へ支払う「土地購入の諸費用」ではなくても、その土地を選んだことで必要になるお金なので、契約判断では同じ総予算へ入れる必要があります。

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わが家の土地は分譲地になる前は田んぼで、当初は地盤改良費がかからないと聞いていました。

ところが地盤調査後に改良が必要となり、約80万円が追加になりました。

契約前に地盤改良の金額を確定できなかったとしても、予算表に「未確定費用」として枠を持たせておけば、発生したときの調整幅を残せます。

地盤改良費がどの条件で変わるのか、見積もりのどこを見るかを詳しく確認したい場合は、こちらの記事を参考にしてみてください。

土地から外構・家具家電まで含め、注文住宅で見落としやすい追加費用をまとめて確認したい場合は、こちらの記事を参考にしてみてください。

土地購入で不動産屋に聞くことを契約前に確認する

不動産屋へ聞くことは、物件の特徴だけでなく「契約条件」「支払い」「建築側の未確定事項」に分けると漏れにくくなります。

特に購入申込みを出した後は、契約日までの期間が短いこともあるため、聞きたい内容をその場で思い出すより、先に一覧にして担当者へ確認する方が確実です。

口頭で回答をもらった内容のうち、売買条件や費用に関わるものは、重要事項説明書、売買契約書、見積書など、後から確認できる書面のどこに記載されるかも聞いておきます。

住宅会社へ確認してもらう項目は、販売図面だけでなく、測量図や重要事項説明書の案など、共有できる資料を渡した方が建築側の判断を進めやすくなります。

1. 取引態様は売主・代理・媒介のどれか
2. 仲介手数料はいくらで、いつ支払うか
3. 手付金はいくらで、残代金へどう充当するか
4. 手付解除の期限と違約金の条件はどうなっているか
5. 住宅ローン特約の期限・対象金融機関・解除手続はどうなっているか
6. 境界、接道、私道、法規制、上下水道に未確認事項はないか
7. 固定資産税等の精算基準日はいつか
8. 引渡し条件は現況渡し・更地渡しなどのどれか
9. 建築条件付き土地なら住宅会社と建物契約の期限はいつか
10. 擁壁・造成・解体・地盤改良など追加費用の可能性はあるか
11. 売買契約前に住宅会社が現地や土地資料を確認できるか

ここまで確認したうえで、土地価格、諸費用、建物概算、付帯工事、未確定費用を1枚の資金計画にまとめます。

私なら、土地が予算内かどうかを「土地価格」で判断せず、「この土地に希望の家を建てて、入居までにいくら必要か」で判断します。

土地が魅力的でも、契約後に建物予算を大きく削らなければならないなら、土地に使える金額が高すぎた可能性があります。

逆に、追加費用を含めても総予算内に収まり、建物や暮らしの希望を守れるなら、その土地を前向きに検討しやすくなります。

まとめ：土地購入

土地購入は、気に入った土地へ申込みを出したあと、建物と資金計画を確認し、重要事項説明、売買契約、決済・引渡しへ進みます。

契約時の手付金は現金準備が必要になりやすい一方、土地代と別の諸費用として二重に足さないよう、契約書の充当方法を確認してください。

仲介手数料、印紙税、登記費用、司法書士報酬、不動産取得税などは、土地代とは別に見込む必要があります。

さらに、地盤改良や擁壁、解体、上下水道などは購入諸費用ではなくても、土地を選んだ結果として総予算へ影響します。

私自身、土地と建物の予算だけでは足りず、土地購入後に約80万円の地盤改良費も発生しました。

土地契約前に「土地代」「諸費用」「建物」「付帯工事」「未確定費用」を並べ、支払時期と必要な現金まで確認してから進める方が、後から建物予算を削るリスクを減らせます。

• 申込み後は建築可否と総額を確認してから契約へ進む
• 手付金は支払時期と売買代金への充当方法を確認する
• 仲介手数料は取引態様・上限・支払時期を確認する
• 税金と登記費用は契約時・決済時・取得後に分ける
• 地盤改良など未確定費用も契約前の総予算へ入れる

土地を契約する前に住宅会社がまだ決まっていないなら、建物側の候補も並べておくと、土地へ使える予算を判断しやすくなります。

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